מהן המגמות החמות בנדל"ן מסחרי?

תחום הנדל"ן המסחרי עבר בשנים האחרונות שינוי עמוק ומהותי. אם בעבר מדובר היה בתחום יציב יחסית, עם דפוסים קבועים של השכרה, תכנון ושיווק, הרי שכיום, לנוכח השפעות הקורונה, התפתחות הטכנולוגיה, שינויי צריכה והתאמה לתקני קיימות – כללי המשחק משתנים. יזמים, בעלי נכסים, שוכרים ומשקיעים נדרשים להסתגל למציאות דינמית, להבין את המגמות הבולטות ולפעול לפיהן כדי לשמור על יתרון תחרותי.

במאמר זה נסקור את המגמות הבולטות והמשפיעות ביותר בענף הנדל"ן המסחרי נכון לשנת 2025, ונדגים כיצד השוק הישראלי מתמודד עם אתגרים חדשים ופותח הזדמנויות מרתקות.

משרדים גמישים ותכנון היברידי

אחת המגמות הבולטות ביותר בתחום היא המעבר לעבודה גמישה. המודל ההיברידי, שמשלב עבודה מהבית ומהמשרד, שינה את אופן ההתייחסות לשטחי משרדים. במקום שטחים נרחבים של משרדים קבועים, יותר ויותר חברות מחפשות שטחים קטנים יותר, אך גמישים, שמאפשרים חלוקת חללים חכמה וניצול מיטבי של השטח.

בניינים שמתאימים את עצמם למודל החדש – באמצעות חללי עבודה שיתופיים, חדרי ישיבות טכנולוגיים, אזורי מנוחה וחללי יצירה – נמצאים כיום בביקוש גובר. התכנון הפנימי הפך מהותי לא פחות מהמיקום הפיזי של הנכס.

מרכזים לוגיסטיים בשיא הביקוש

המסחר האלקטרוני שהמריא בשנים האחרונות הביא עמו עלייה דרמטית בדרישה לשטחי אחסון והפצה. מרכזים לוגיסטיים הפכו לנכס מבוקש בקרב קמעונאים, רשתות מזון וחברות שילוח. הקרבה לצירי תחבורה ראשיים, תכנון מודרני שמותאם לכניסת משאיות, ומערכות ניהול מלאי חכמות – כל אלו הפכו לדרישות בסיסיות בנכסים תעשייתיים.

השוק מגיב לכך עם פיתוח של מרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים גדולים), שממוקמים בפריפריה ובמרחבים סביב ערים מרכזיות. השקעות רבות מופנות כיום לפיתוח של נכסים מסוג זה, הנתפסים כבטוחים ורווחיים לטווח הארוך.

שילוב טכנולוגיה בשיווק וניהול הנכסים

השימוש בטכנולוגיה הפך לכלי מרכזי גם בעולם הנדל"ן המסחרי. טכנולוגיות מתקדמות מאפשרות כיום הצגת נכסים בתלת ממד, קיום סיורים וירטואליים מרחוק, ניתוחי כדאיות על בסיס דאטה רחב, ואף זיהוי מגמות בשוק המקומי והעולמי בזמן אמת.

חברות נדל"ן שמאמצות כלים דיגיטליים זוכות ליתרון ברור – הן ביכולת לזהות נכסים בעלי פוטנציאל גבוה, והן בשיווק חכם ומהיר יותר. בנוסף, גם ניהול הנכסים נעשה כיום באופן דיגיטלי – החל מחוזים אלקטרוניים ועד מערכות ניהול מתקדמות לשוכרים.

בנייה ירוקה ורגולציה סביבתית

מגמה משמעותית נוספת היא הדרישה ההולכת וגדלה למבנים שעומדים בתקני קיימות. יותר חברות שמות דגש על ESG (סביבה, חברה, ממשל תאגידי) כחלק מהאסטרטגיה העסקית שלהן, והן מחפשות לשכור משרדים או שטחי מסחר בבניינים ירוקים, עם תו תקן, מערכות חיסכון באנרגיה ושימוש בחומרי גלם ידידותיים לסביבה.

יזמים שבוחרים לתכנן נכסים מראש לפי עקרונות אלו לא רק מגדילים את האטרקטיביות של הנכס, אלא גם נהנים לעיתים מהטבות רגולטוריות, כמו הקלות באישורים או הטבות מס.

התאמת הנכס לצרכים עסקיים משתנים

בעידן בו עסקים משתנים במהירות, חשוב שהנדל"ן יתאים עצמו לכך. מדובר לא רק בתכנון גמיש אלא גם בהתאמה פונקציונלית אמיתית: גובה תקרה שמתאים למכונות, אזורים לטעינת רכבים חשמליים, מערכות תקשורת מתקדמות, ורמת נגישות גבוהה.

היכולת של נכס להשתנות יחד עם העסק – להתרחב, להתכווץ או לשנות את ייעודו – הופכת אותו למבוקש במיוחד. לכן, נכסים שמתוכננים מראש מתוך מחשבה על עתיד העסק זוכים לעדיפות מובהקת בקרב שוכרים ומשקיעים.

באופן טבעי, נכסים מסוג זה בולטים בשוק של נדל"ן מסחרי, בעיקר באזורים עירוניים צפופים בהם כל מ"ר חשוב. כאשר עסק יכול למקסם את הפעילות שלו באמצעות שטח מותאם אישית, הוא מייצר רווחיות גבוהה יותר ומשפר את סיכוייו להצלחה ארוכת טווח.

חניונים ומתחמי נגישות

עם העלייה בשימוש ברכבים פרטיים מצד אחד והצורך לשפר תחבורה ציבורית מצד שני, התפתח תחום חדש יחסית בתוך שוק הנדל"ן – חניונים חכמים ופתרונות נגישות. משקיעים רבים מזהים את הפוטנציאל ברכישת חניונים באזורים מרכזיים, והשכרתם לחברות, עסקים ולקוחות פרטיים.

בנוסף, נבחנות דרכים לשלב את החניון כחלק ממרכז תחבורה – עם עמדות טעינה, שילוב עם אוטובוסים ואפילו מסילות לרכבות קלות. כך הנכס הופך לחלק מפתרון תחבורתי כולל, ולא רק שטח עמידה לרכב.

שינוי בתמהיל השוכרים

אם בעבר שטחי מסחר הושכרו בעיקר לחנויות קמעונאיות, כיום יש גיוון רחב יותר בתמהיל השוכרים. קליניקות, משרדים של נותני שירותים, מעבדות, סדנאות יצירה, חללי הרצאות ועוד – כל אלו נכנסים היום לחללים שבעבר שימשו בעיקר למסחר קלאסי.

הגיוון הזה מחייב יזמים ובעלי נכסים לחשוב מחדש על הדרך בה הם מתכננים ומשווקים את הנכס. חשוב להבין את הצרכים השונים של כל מגזר, ולבנות מענה מותאם – בין אם מדובר בדרישות בטיחות, רמות גישה, או מערכות טכנולוגיה מתקדמות.

מבנים עם עירוב שימושים

אחת המגמות המעניינות היא שילוב בין שימושים שונים בתוך אותו נכס או מתחם. למשל, בניין שכולל חנויות בקומת הקרקע, משרדים בקומות הביניים ודירות מגורים למעלה. המודל הזה, שמוכר בעיקר מערים צפופות באירופה ובאסיה, מתחיל לתפוס תאוצה גם בישראל.

מבנים כאלה יוצרים סביבה חיה ופעילה לאורך כל שעות היום, מגבירים את הבטיחות האורבנית, ומשפרים את התשואה לבעלי הנכס. עם תכנון נכון, מדובר באופציה רווחית וחדשנית שמתאימה לשוק הדינמי של ימינו.

המצב בישראל – מגמות אזוריות

בישראל ניתן לראות הבדלים מובהקים בין אזורים. במרכז הארץ, בעיקר בתל אביב והסביבה, ניכרת עלייה בביקוש למשרדים איכותיים עם דגש על חדשנות, עיצוב וטכנולוגיה. לעומת זאת, בצפון ובדרום יש דרישה גוברת למתחמים לוגיסטיים, אזורי תעשייה קלה, ושירותים נלווים למגזר התעשייתי.

חברות שפועלות באזורים אלו צריכות להבין לעומק את התנועה הכלכלית המקומית, לבחון מגמות בתחום התעסוקה והתשתיות, ולפעול בהתאם. רק היכרות שטח אמיתית תאפשר לזהות נכסים עם פוטנציאל צמיחה אמיתי.

לסיכום

שוק הנדל"ן המסחרי ב-2025 אינו דומה לשוק שלפני עשור. הדרישות משתנות, הצרכים מתעדכנים, והמציאות העסקית דינמית מאי פעם. מי שמעוניין לפעול בתחום – כיזם, משקיע או שוכר – צריך להבין את המגמות החמות, לאתר נכסים שמותאמים לעתיד, ולבחור את השותפים הנכונים שילוו אותו לאורך הדרך.